La garantie des vices cachés

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Bien souvent, lorsque l’on achète un bien dans l’ancien à un particulier, on achète en l’état. Pour autant, il existe la garantie des vices cachés qui permet à un acquéreur de se retourner contre le vendeur après la transaction.

En cas de mauvaise surprise, les acquéreurs peuvent invoquer la garantie des vices cachés à l’encontre du vendeur.

Qu’est-ce qui est considéré comme un vice caché ?

Pour reconnaître une telle malfaçon dans un logement récemment acheté, 3 conditions doivent être réunies :

  1. Le vice caché doit rendre le bien impropre à un usage normal d’habitation, comme un défaut d’étanchéité lié à un problème de toiture ;
  2. Le vice doit être véritablement caché : cela signifie qu’il est impossible à détecter après un examen succinct du logement (exemple : fissure sur la façade dissimulée par du lierre) ;
  3. Le vice devait exister avant la vente, ce que l’acquéreur doit démontrer.

Comment agir auprès de l’ancien propriétaire lorsqu’il y a vice caché ?

Me Stéphanie Dal Dosso explique : « Si quelques temps après votre installation, vous remarquez des éléments qui vous ont été cachés, comme l’installation d’une cloison pour masquer un produit d’humidité, alors oui, vous pourrez attaquer la bonne foi du vendeur. L’acquéreur devra alors prouver cela dans le cadre d’une procédure. »


Effectivement, si le vendeur vous a sciemment caché quelque chose, vous avez 2 ans à compter de la découverte du défaut pour mettre en œuvre la garantie légale des vices cachés. Cette action doit être menée auprès du vendeur par lettre recommandée avec avis de réception, pour un accord amiable. Si cette étape échoue, alors l’action pourra être portée devant le juge des référés afin de demander une expertise.


A noter que s’il s’agit de la vente d’un immeuble à construire, l’action doit être introduite dans l’année qui suit la date de réception des travaux.

Qui paie en cas de vice caché ?

En présence d’un vice caché reconnu, même s’il prouve sa bonne foi, alors le vendeur devra :

  • Soit récupérer le bien vendu et restituer le prix de vente à l’acquéreur ;
  • Soit laisser le bien à l’acquéreur mais lui verser une partie du prix qui est laissée à la libre appréciation du juge.

A ce titre, l’acquéreur est en droit de réclamer des dommages et intérêts s’il prouve la mauvaise foi du vendeur. Pour ce dernier, la seule façon de s’affranchir de cette garantie est d’insérer une clause dans l’acte de vente (interdite pour les vendeurs professionnels) ou s’il ignorait de bonne foi l’existence du vice.

A RETENIR : l’achat d’un bien dans l’ancien nécessite d’être prudent. Il est recommandé de se faire « accompagner par un homme de l’art », un professionnel du bâtiment qui pourra vous aider lors de votre achat. Spécialiste du droit immobilier, votre notaire saura aussi protéger vos intérêts pour éviter toute déconvenue à la suite d’une acquisition.  

L'équipe Rédactionnelle De Notaires Office

Les articles sont rédigés sous l’égide de la Commission Communication de la coopérative Notaire Office.

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